Главная Журнал / Journal
Печать

Академический вестник УралНИИпроект РААСН - 2-2012 / AKADEMICHESKIJ VESTNIK URALNIIPROEKT RAASN - 2-2012

ПРИГЛАШАЕМ К ДИСКУССИИ / WE INVITE TI DISCUSSION 

УДК 721.01

ШАРОВАРИНА М.А. - инженер ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс», администратор проектов
e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Управление объектами культурного наследия

Статья посвящена проблеме рационального использования объектов культурного наследия в  нашей стране. Приводятся статистические данные, а  также результаты исследования, в  ходе которого были выявлены наиболее популярные виды использования и  приспособления памятников.

Ключевые слова: объект культурного наследия, памятник, приспособление, использование, арендная ставка, имущество, недвижимость.

 

SHAROVARINA M.A.

MANAGEMENT OF CULTURAL HERITAGE

The article is devoted to the rational use of cultural heritage in our country. The author presents statistical data and the results of the study, which reveal the most popular types of monument’s using and adapting.

Keywords: object of cultural heritage, monument, adapting, using, rental rate, property, real estate.

 

Историческая недвижимость  — признанный во  всем мире бренд, который способен приносить владельцу солидную прибыль. Проблема рационального использования объектов культурного наследия в  условиях современных социально экономических отношений является одной из  сложнейших. К  настоящему времени значительная часть памятников отечественной истории и  культуры уничтожена, находится в  неудовлетворительном состоянии или  резко снизила свою ценность в  результате прямого или  косвенного воздействия хозяйственной деятельности, а  также из‑за  недостаточной охраны от  разрушительных воздействий природных процессов.

Специфическим отличием памятников архитектуры от  произведений других видов искусства, сохраняемых как  объекты культурного наследия, является то, что  помимо исторической и  художественной ценности памятники архитектуры обладают непосредственно материальной, утилитарной ценностью. Необходимо превратить государственное имущество страны, в  том числе объекты культурного наследия, в  стабильный и  устойчивый источник пополнения казны, значимую часть средств которой власть обязана направлять на  удовлетворение насущных нужд населения [1].

На  территории нашей страны сконцентрировано множество ценных памятников истории и  культуры. По  состоянию на  начало 2010  г. в  Государственном реестре памятников истории и  культуры насчитывалось более 80  тыс. объектов наследия. Практически половина из  них  — объекты федерального значения, а  остальные  — регионального значения. Почти все они  — собственность Российской Федерации.

По  данным Министерства культуры России, здания, строения и  сооружения  — объекты, которые, в  частности, и  представляют интерес для  инвесторов, составляют 20 % от  общего числа объектов культурного наследия [2].

Сегодня на  территории Свердловской области насчитывается 1215 объектов недвижимости, охраняемых государством как  объекты, представляющие историческую и  культурную ценность, в  том числе 364  — федерального значения, 851  — регионального и  местного значения.

Из  104 исторических городов России 14 расположены в  Свердловской области. В  их  числе Екатеринбург, Алапаевск, Верхотурье, Ирбит, Каменск-Уральский, Камышлов, Красноуфимск, Невьянск, Нижний Тагил, Верхняя и  Нижняя Салда, Нижние Серги, Полевской и  Туринск.

В  Екатеринбурге количество памятников архитектуры, внесенных в  Единый государственный реестр объектов культурного наследия, составляет 472 объекта. 24 мая 2011  г. на  заседании Екатеринбургской городской думы представитель Екатеринбургского комитета по  управлению городским имуществом сообщил, что  по  предложению властей в  столице Урала в  Реестр объектов культурного наследия дополнительно планируется включить 14 зданий. Еще  34 объекта проходят необходимую экспертизу для  включения в  реестр.

Свердловская область ежегодно выделяет средства на  сохранение объектов культурного наследия. Так, в  конце 2010  г. была принята Областная целевая программа «Развитие культуры в  Свердловской области на  2011–2015  годы», по  которой планируется выделить 3,018  млрд рублей на  проведение реставрационных работ на  объектах культурного наследия [3]. Однако этой суммы недостаточно. К  настоящему времени сложилась сложная ситуация по  разрушенным и  полностью утраченным зданиям, сооружениям, являющимся памятниками истории и  культуры Свердловской области.

В  соответствии со  статистикой Министерства культуры и  туризма Свердловской области в  неудовлетворительном состоянии находятся 340 объектов (28 % от  общего числа памятников), в  том числе в  аварийном и  руинированном состоянии сегодня находится 61 объект, или  5 % от  их  численности. За  последние сорок лет на  территории области утрачено 92 объекта культурного наследия, 60 из  них  — в  городе Екатеринбурге.

Большое количество памятников архитектуры удается поддерживать за  счет их  сдачи государством в  аренду различным организациям и  предприятиям.

В  результате исследования было определено, что  наиболее часто исторические здания города Екатеринбурга используются под  коммерческую недвижимость (офисные и  торговые площади), а  также под  административные цели. Большая часть памятников, а  именно 15 %, не  используются вовсе. Данные исследования представлены на  Иллюстрации 1.

В  настоящее время между методиками расчета арендных ставок имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу и  Свердловской области, существуют различия. Величина арендной ставки за  использование областного имущества раньше рассчитывалась на  основе базовой арендной ставки. Она определялась по  методике, утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области «Об  утверждении методики определения величины арендной платы за  пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в  собственности Свердловской области, и  нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на  территории Свердловской области, являющимися памятниками истории и  культуры» [4]. Сейчас арендная ставка исчисляется на  основании рыночной стоимости, обоснованной в  отчете об  оценке объекта, в  соответствии с  Постановлением Правительства Свердловской области «О  порядке определения размера арендной платы за  пользование государственным казенным имуществом Свердловской области» [5].

Иллюстрация 1. Виды использования памятников в  городе Екатеринбурге

Арендная ставка за  использование имущества города Екатеринбурга рассчитывается на  основе базовой арендной ставки в  соответствии с  Постановлением Главы Администрации г. Екатеринбурга «Об  установлении базовой ставки арендной платы» [6]. С  01.05.2011  г. базовая ставка арендной платы составляет 961  руб. / м2. Средняя арендная ставка по  городу за  использование неприспособленных объектов культурного наследия  — 540  руб. / м2 (без  НДС).

Помимо использования памятников архитектуры в  практически первоначальном виде, в  Екатеринбурге можно найти немало красивых объектов культурного наследия, органично приспособленных к  современной городской среде.

В  соответствии с  Федеральным законом «Об  объектах культурного наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации» [7] приспособление объекта культурного наследия для  современного использования предполагает научно-исследовательские, проектные и  производственные работы, проводимые в  целях создания условий для  современного использования объекта культурного наследия без  изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в  том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия. Этот метод является одним из  наиболее перспективных методов сохранения памятников.

При  этом для  инвесторов основными факторами при  выборе того или  иного объекта культурного наследия для  приспособления под  современное использование являются:

• Месторасположение объекта;

• Историческая ценность;

• Уникальность архитектуры;

• Возможность его приспособления к  современному использованию (учет возможности подключения всех необходимых инженерных систем и  коммуникаций: вентиляция, кондиционирование, телекоммуникации и  т. п.).

Наиболее распространенным способом приспособления объекта культурного наследия является увеличение его площадей за  счет:

• Увеличения этажности  — строительство мансардных этажей;

• Строительства пристроя;

• Использования чердачного и  дворового пространства.

В  ходе исследования было выявлено, что  наиболее часто памятники приспосабливают под  офисные помещения, государственные нужды и  музеи. Результаты исследования представлены на  Иллюстрации 2.

Государству в  лице Свердловской области и  города Екатеринбурга выгодно осуществлять приспособление объектов культурного наследия под  современное использование, так как  это несомненно приведет к  пополнению бюджета города и  области.

Во-первых, арендные ставки и  цены продаж, определяемые по  рыночной стоимости, будут значительно выше у  приспособленных объектов, чем  у  памятников архитектуры, которые не  были приспособлены к  нынешним условиям. Средняя арендная ставка за  приспособленный под  современное использование объект культурного наследия составляет 1200  руб. / м2 (без  НДС).

Во-вторых, в  Екатеринбурге наибольшая концентрация памятников истории и  архитектуры располагается на центральных улицах, которые пользуются у  арендаторов наибольшим спросом.

Кроме того, строительство новых объектов недвижимости в  центре города ограничено существующей застройкой. Поэтому реконструкция объектов культурного наследия смогла бы удовлетворить потребности арендаторов в  увеличении площадей коммерческой недвижимости.

Иллюстрация 2. Наиболее популярные варианты приспособления памятников в  городе Екатеринбурге

Тем  не  менее государство ограничено в средствах, поэтому ему необходимо привлекать частный бизнес. А  вышеперечисленные факторы могут натолкнуть инвесторов на  мысль о  целесообразности и  экономической привлекательности проведения ремонтно-реставрационных работ на  памятниках архитектуры.

Наиболее прибыльным вариантом использования объектов культурного наследия с  точки зрения государства является их  передача по  концессионному соглашению коммерческой организации.

В  соответствии с  данным соглашением инвестор (концессионер) обязуется за  свой счет провести ремонтно-реставрационные работы на  памятнике, после чего он получает данный объект в  долгосрочную аренду до 49  лет. Внесенные капиталовложения зачисляются в  счет будущих арендных платежей.

Однако в  России интерес инвесторов к  исторической недвижимости пока что  не  так велик, как  в  Европе. В  первую очередь это связано с  объективным отсутствием законодательной базы, отвечающей современной экономической и  социальной ситуации в стране и  обществе:

• Огромным препятствием для  участия бизнеса в  развитии исторической недвижимости является полное отсутствие государственной поддержки в  виде налоговых послаблений или  иных льгот для  инвесторов и собственников объектов культурного наследия.

• Опыт европейских стран показывает, что  центральную роль во  включении памятников архитектуры в  современную жизнь играет стартовое финансирование государством концептуальных градостроительных решений, которое практически отсутствует в  России.

• Не  вполне ясная для  бизнеса стратегия государства в  области охраны и  приватизации объектов культурного наследия создает большое количество трудностей для  инвесторов. Почти каждое строительство на  исторических зданиях сопровождается общественным скандалом и  расследованиями прокуратуры, что  приводит к  потере времени и  денег.

Более того, приспособление объектов культурного наследия под  современное использование требует больших капиталовложений, так как  зачастую приходится производить полную перепланировку с  заменой внутренней «начинки» здания. А  из‑-за  вышеперечисленных негативных факторов вложения в  реставрацию окупаются в  несколько раз медленнее, чем  новое строительство  — зачастую в  1,5–2 раза дольше.

Заключение

При  условии проведения государством грамотной политики в  области охраны и  использования памятников архитектуры приспособление данных объектов недвижимости под  современное использование будет экономически привлекательно как  для  государства, так и  для  частных инвесторов. И  только тесное сотрудничество участников делает возможным органичное включение исторических зданий в  городскую среду, а  также бережное сохранение наследия нашей страны.


Список использованной литературы / BIBLIOGRAPHY

  1. Сайт Artconservation. URL: http://art-con.ru/
  2. Официальный сайт Национального центра опеки наследия. URL: http://www.ntrust.ru/
  3. Областная целевая программа «Развитие культуры в  Свердловской области на  2011–2015  годы». Екатеринбург, 2011.
  4. Постановление Правительства Свердловской области «Об  утверждении методики определения величины арендной платы за  пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в  собственности Свердловской области, и  нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на  территории Свердловской области, являющимися памятниками истории и  культуры» от  31.08.2004  г. №   818‑-ПП. Интернет-версия // КонсультантПлюс. 2011. URL: http://www.consultant.ru/
  5. Постановление Правительства Свердловской области «О  порядке определения размера арендной платы за  пользование государственным казенным имуществом Свердловской области» от  30.01.2009  г. № 62‑-ПП. Интернет-версия // КонсультантПлюс. 2011. URL: http://www.consultant.ru/
  6. Постановление Главы Администрации г. Екатеринбурга «Об  установлении базовой ставки арендной платы» от  28.04.2011  г. № 1878. Интернет-версия // КонсультантПлюс. 2011. URL: http://www.consultant.ru/
  7. Федеральный закон «Об  объектах культурного наследия (памятниках истории и  культуры) народов Российской Федерации» от  25.06.2002  г. № 73‑-ФЗ. Интернет-версия  //КонсультантПлюс. 2011. URL: http://www.consultant.ru/

©Шароварина  М. А., 2012


 Скачать статью / DOWNLOAD

Полную статью можно прочесть в печатной версии
журнала Академический вестник УралНИИпроект РААСН
или на сайте Научной электронной библиотеки http://elibrary.ru
 





 

Федеральное государственное бюджетное учреждение Ордена "Знак почета"
Уральский научно-исследовательский и проектно-конструкторский институт
Российской академии архитектуры и строительных наук
Екатеринбург, Ленина 50а, e-mail: mail@uniip.ru, тел. (343) 350 65 49
 
© 2001-2010
 
Яндекс.Метрика